Mis à jour le 15 octobre 2026
Une société construit son propre immeuble, ne le vend à personne, et doit pourtant s'adresser à elle-même une facture de TVA. C'est la logique de la livraison à soi-même (LASM) : lorsqu'un assujetti se fournit un bien à lui-même, le Trésor rétablit la taxe qui aurait grevé une acquisition auprès d'un tiers. Le mécanisme a été largement simplifié, mais il subsiste là où il compte le plus — sur les immeubles.
Depuis la loi de simplification du 20 décembre 2014, la LASM a été supprimée pour les biens affectés aux besoins de l'entreprise lorsque l'assujetti réalise exclusivement des opérations ouvrant droit à déduction. La raison est simple : taxer puis déduire intégralement la même somme n'avait aucun effet budgétaire, seulement un coût administratif.
Ce qui reste, et qui est loin d'être marginal, concerne les situations où la déduction n'est pas complète. Une LASM d'immeuble est due lorsqu'un assujetti produit un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI et l'affecte à des opérations « n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA » (CGI, art. 257, II, 1, 2°). La règle vaut pour une construction sur terrain à bâtir comme pour une construction sur un immeuble existant, à condition que le constructeur agisse en qualité d'assujetti.
Même logique pour les travaux immobiliers : les travaux qui augmentent la valeur ou prolongent la durée de vie d'un immeuble affecté aux besoins de l'entreprise — et non comptabilisé en stock — donnent lieu à une LASM chez le preneur lorsque le bien sert à des opérations sans droit à déduction complète.
Trois profils reviennent constamment :
À l'inverse, deux situations sortent du champ : l'investisseur qui agit seulement en propriétaire, hors activité économique, et la personne publique qui construit en tant qu'autorité publique. Dans ces cas, aucune LASM n'est à constater. L'absence de droit à déduction et le non-recours au régime de faveur en droits d'enregistrement font présumer ce statut.
La base est le prix de revient total de l'immeuble, terrain compris (CGI, art. 266, 2, a), déterminé hors TVA. La doctrine en donne le détail :
| Inclus dans le prix de revient | Exclu |
|---|---|
| Prix du terrain, honoraires de notaire et droits de mutation ; valeur vénale si le prix est inconnu ; valeur d'apport | Travaux supplémentaires facultatifs payés directement par leur destinataire |
| Frais d'aménagement de l'emprise : démolition, assainissement, fouilles archéologiques | Équipements fonctionnels dont la valeur figure distinctement sur les factures |
| Matériaux et mémoires d'entrepreneurs ; retenue de garantie lorsqu'elle est effectivement versée | Ascenseurs et matériels assimilés lorsque la LASM est taxée au taux réduit |
| Honoraires d'architecte et de géomètre, études, plans, frais d'intermédiaires | Frais financiers : en principe non inclus pour les parties destinées à l'habitation, par tolérance administrative |
| Frais généraux de construction, y compris frais de personnel ; impôts et taxes acquittés à raison de la construction |
Lorsque la construction s'élève sur un terrain loué, les loyers correspondant à la durée du bail entrent également dans le prix de revient. Autrement dit : la base est reconstituée à partir de la comptabilité du chantier, ce qui suppose un suivi par projet dès le premier euro engagé — voir immobilisations en cours et mise en service.
La LASM d'immeuble neuf relève du taux normal, sous réserve des régimes particuliers de l'article 278 sexies du CGI, notamment en matière de logement social et intermédiaire. Pour les travaux, le taux réduit de 5,5 % (art. 278-0 bis A) ou de 10 % (art. 279-0 bis) peut s'appliquer en facturation directe ; dans ce cas, le recours à la LASM n'est pas obligatoire.
Le fait générateur est réputé intervenir à l'achèvement de la construction (CGI, art. 269, 1, b). L'exigibilité suit donc l'achèvement, mais le législateur accorde un délai de liquidation : la taxe est liquidée sur la déclaration de TVA jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achèvement (CGI, art. 270), le délai étant porté à la troisième année pour les redevables au régime simplifié. Une déclaration d'achèvement doit par ailleurs être déposée au service des impôts dans le mois suivant l'achèvement, puis mentionnée dans la déclaration de TVA lors de la liquidation — une formalité oubliée dans un grand nombre de dossiers.
Dispense utile à connaître : l'immeuble vendu dans les deux ans suivant son achèvement est soumis à la taxation de droit commun de la cession, et le redevable est alors dispensé de liquider la LASM de l'article 270 du CGI. L'inverse est tout aussi important : un projet initialement destiné à la revente mais finalement conservé en location exonérée fait apparaître la LASM. Un changement d'affectation ultérieur ne relève plus de la LASM mais des régularisations du coefficient de déduction, à suivre sur la durée du délai de régularisation.
La LASM se perd rarement sur le principe, presque toujours sur la preuve : un prix de revient reconstitué trois ans après l'achèvement, sans ventilation terrain/travaux/honoraires, est indéfendable. Trois réflexes suffisent : ouvrir un compte de suivi par projet, horodater l'achèvement par une pièce (déclaration réglementaire, procès-verbal de réception), et arrêter la destination de l'immeuble avant la fin du chantier, puisque c'est elle qui détermine le droit à déduction. Le cadre général des opérations immobilières est repris dans notre guide TVA et immobilier.
La LASM est le type de sujet qui ne se manifeste qu'au moment du contrôle, plusieurs années après le chantier, quand les factures ne sont plus classées. Chez ExpertComptable.ai, les coûts de construction sont suivis par projet dès la première facture, la date d'achèvement et la destination de l'immeuble sont documentées au dossier, et la liquidation de la LASM est vérifiée par un expert-comptable inscrit à l'Ordre dans les délais de l'article 270. Nous ne délivrons pas de conseil fiscal personnalisé ; les missions sont signées par un cabinet inscrit. Voir les tarifs ou estimer votre budget.