Mis à jour le 11 septembre 2026
La location de logements meublés à usage d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option (article 261 D, 4° du CGI). Mais cette exonération connaît des exceptions : dès que l'hébergement s'accompagne de services comparables à ceux d'un hôtel, l'opération devient taxable de plein droit. C'est le régime dit « para-hôtelier », entièrement réécrit par l'article 84 de la loi de finances pour 2024 après l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (n° 471877) qui avait jugé le texte antérieur incompatible avec la directive TVA.
Le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) distingue nettement deux cas de taxation :
| Texte | Opérations visées | Condition de durée |
|---|---|---|
| 261 D, 4°-b | Secteur hôtelier et secteurs à fonction similaire (« para-hôtelier ») | Séjours pouvant être, au choix du client, ≤ 30 nuitées |
| 261 D, 4°-b bis | Locations meublées à usage résidentiel avec services (coliving, résidences services, résidences étudiantes ou seniors) | Bail dont la durée excède nécessairement un mois |
| 261 D, 4°-c | Location de locaux nus ou meublés consentie à l'exploitant qui réalise les opérations ci-dessus | — |
Dans les deux premiers cas, la même condition de services s'applique : le client doit avoir accès à au moins trois des quatre services annexes énumérés par la loi.
Pour le régime para-hôtelier, la taxation suppose que l'exploitant propose à sa clientèle des durées de séjour pouvant être inférieures ou égales à trente jours. Ce qui compte est l'offre commerciale, pas la réservation effective : selon le BOFiP, un hôtel qui commercialise ses chambres à la nuitée reste dans le champ même si un client réserve six semaines. À l'inverse, un loueur qui ne propose que des locations au trimestre ne remplit pas la condition — ses locations relèvent alors, le cas échéant, du régime résidentiel du b bis.
Les services listés au b du 4° de l'article 261 D sont : la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée. Il en faut trois sur quatre.
Point décisif introduit par la doctrine : il n'est pas exigé que ces services soient effectivement consommés par le client. L'exploitant doit en revanche disposer des moyens nécessaires pour les fournir à l'ensemble de ses clients, et la proposition doit être réellement faite et prouvable (affichage, livret d'accueil, mention sur le site, échanges écrits). Ils peuvent être inclus dans le prix ou facturés en option.
Le BOFiP précise le contenu de chacun :
Attention à la qualité de prestataire : lorsque le logement meublé est fourni par un professionnel et les services annexes par un autre, chacun sous sa propre responsabilité vis-à-vis du client, la fourniture de logement reste exonérée. Se contenter de remettre au client une liste de prestataires ne rend pas l'opération taxable.
Lorsque les conditions sont réunies, l'hébergement est soumis au taux réduit de 10 % prévu au a de l'article 279 du CGI (voir notre guide sur les taux réduits de TVA), certains hébergements sociaux relevant du taux de 5,5 % de l'article 278-0 bis, C. En contrepartie, l'exploitant récupère la TVA sur ses dépenses : travaux, mobilier, commissions de plateformes, et, sous conditions, sur l'acquisition ou la construction du bien.
L'exploitant peut néanmoins rester dispensé du paiement de la TVA au titre de la franchise en base (article 293 B du CGI) — mais la franchise prive alors de tout droit à déduction. C'est l'arbitrage central de nombreux dossiers de meublé : basculer volontairement en para-hôtellerie pour déduire la TVA d'un investissement, au prix d'une organisation de services réelle et documentée.
Enfin, la qualification para-hôtelière en matière de TVA est indépendante du régime d'imposition des revenus : un loueur peut être para-hôtelier pour la TVA sans que cela règle la question du régime BIC applicable ni celle des seuils de la location meublée de tourisme. Les deux analyses doivent être menées séparément, en lien avec la comptabilité LMNP du dossier.
Trois éléments sont systématiquement demandés en cas de contrôle : la preuve que les services sont proposés (supports commerciaux datés), la preuve que l'offre porte sur des séjours courts (conditions de réservation), et la cohérence entre la facturation et le taux appliqué. Un dossier para-hôtelier mal documenté expose à un rappel de TVA collectée sans remise en cause symétrique des déductions déjà opérées.