Mis à jour le 22 juillet 2026
La TVA immobilière est l'un des domaines les plus techniques de la fiscalité française : selon la nature du bien, la qualité du vendeur et l'historique de l'acquisition, une même opération peut être soumise à la TVA sur le prix total, à la TVA sur la marge, ou exonérée. Une erreur de qualification se répercute directement sur le prix de vente et sur la trésorerie. Ce guide fait le point sur les régimes applicables en 2026.
Pour une opération immobilière réalisée par un assujetti — typiquement un marchand de biens ou un promoteur — trois traitements coexistent : appliquer la TVA sur le prix total de vente, appliquer la TVA uniquement sur la marge, ou bénéficier d'une exonération. Le choix n'est pas libre : il dépend de la nature du bien (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien) et des conditions dans lesquelles le bien a été acquis.
La TVA s'applique sur l'intégralité du prix de vente, au taux de 20 %, notamment pour les livraisons d'immeubles neufs (achevés depuis moins de cinq ans) et pour les terrains à bâtir acquis avec un droit à déduction. Dans ce schéma, l'assujetti collecte la TVA sur la vente mais récupère en contrepartie la TVA sur son prix d'achat et sur les travaux, ce qui limite l'impact en trésorerie.
Le régime de la marge s'applique lorsque l'acquisition du bien n'a pas ouvert de droit à déduction — cas fréquent d'un immeuble ou d'un terrain acheté à un particulier. La TVA n'est alors calculée que sur la marge (différence entre le prix de vente et le prix d'achat), et n'est déclarée qu'au moment de la cession. Point de vigilance en trésorerie : la TVA sur les travaux n'est déductible qu'à la date de la vente soumise à TVA, ce qui crée un décalage à anticiper dans le plan de financement.
À retenir : depuis la mise à jour du BOFiP du 21 février 2024 (BOI-TVA-IMM-10-20-10), l'administration a clarifié les critères de bascule. Toute transformation physique ou juridique du bien entre l'acquisition et la revente peut disqualifier le régime de la marge et faire basculer l'opération vers la TVA sur le prix total.
La cession d'un immeuble ancien (achevé depuis plus de cinq ans) est en principe exonérée de TVA, avec possibilité d'opter pour la taxation. Par ailleurs, l'article 257 bis du CGI prévoit une dispense de TVA lorsque la vente s'analyse comme la transmission d'une universalité de biens — par exemple la cession d'un immeuble loué avec poursuite de l'activité locative par l'acquéreur assujetti. Bien qualifier l'opération est essentiel, car une TVA facturée à tort n'est pas déductible par l'acheteur.
En location meublée non professionnelle, la récupération de la TVA (20 %) payée à l'achat est possible sous conditions strictes : il doit s'agir d'un bien neuf situé dans une résidence de services, l'exploitant devant proposer au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle), avec une gestion déléguée à un professionnel par bail commercial d'au moins neuf ans. La TVA déduite fait ensuite l'objet d'une régularisation par vingtième sur vingt ans : une revente ou une rupture du bail avant ce terme peut entraîner un reversement partiel. Pour la comptabilité courante d'un loueur meublé, voir aussi notre guide sur le passage du micro au réel.
À compter du 1er septembre 2026, les dispositions relatives à la TVA — dont les articles 256, 257 bis, 260, 261 et 268 du CGI — sont transférées au livre II du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Cette recodification se fait à droit constant : les règles de fond de la TVA immobilière ne changent pas, seule la numérotation des articles évolue. Les analyses réalisées sur la base des anciens articles restent valables.
Qualifier le régime de TVA en amont — idéalement avant la promesse — évite les mauvaises surprises au moment de la cession. Chez ExpertComptable.ai, la tenue et les déclarations de TVA sont produites à partir de vos flux et pièces, puis supervisées par un cabinet inscrit à l'Ordre. Pour les opérations complexes (marge, 257 bis, LMNP), l'analyse de qualification reste du ressort d'un professionnel qui engage sa responsabilité. Voir nos tarifs et notre guide connexe sur l'autoliquidation de la TVA.
Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé : les montants et qualifications dépendent de chaque opération. Toute mission est signée par un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables.