Mis à jour le 9 octobre 2026
La location meublée relève des BIC, pas des revenus fonciers. Cela change tout : un résultat qui se calcule comme celui d'une entreprise, un amortissement du bien qui n'existe pas en location nue, et deux statuts — professionnel ou non — dont on ne choisit pas lequel s'applique. Deux réformes récentes ont par ailleurs rebattu les cartes : les seuils du micro-BIC pour les meublés de tourisme, et la réintégration des amortissements à la revente.
Le statut découle de deux conditions cumulatives. Le loueur est professionnel (LMP) lorsque les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal — loyers TTC et charges comprises — dépassent 23 000 € sur l'année civile, et que ces recettes sont supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC). Si l'une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel (LMNP). Le seuil de 23 000 € est ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année.
Aucune case à cocher, donc : le statut se constate chaque année, et il peut basculer d'un exercice à l'autre — à la faveur d'un départ en retraite qui fait chuter les salaires, par exemple. Les conséquences sont lourdes, notamment sur l'imputation des déficits et sur le régime des plus-values de cession, qui relève pour le LMP du régime professionnel avec ses exonérations propres : exonération totale sous 90 000 € HT de recettes et partielle jusqu'à 126 000 € HT, après cinq ans d'activité (250 000 € et 350 000 € HT en para-hôtellerie). Voir nos règles d'exonération des plus-values professionnelles.
| Nature de la location | Seuil de recettes (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée (cas général) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le seuil de droit commun était de 77 700 € pour les revenus 2025 ; il passe à 83 600 € pour les revenus 2026. En cas de franchissement, le micro-BIC peut être conservé une année supplémentaire s'il s'agit de la première ou de la deuxième année de dépassement, avec le même abattement. En dessous de 305 € de recettes, aucun impôt n'est dû. Les seuils resserrés du meublé de tourisme non classé sont détaillés dans notre guide sur les seuils de la location meublée de tourisme.
À retenir : l'abattement du micro-BIC est forfaitaire. Si les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, amortissement du bien — dépassent 50 % des loyers, le régime réel est presque toujours plus favorable. C'est le cas courant d'une acquisition financée à crédit.
Au réel, le résultat se détermine comme celui d'une entreprise : loyers encaissés, moins les charges déductibles — entretien, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, honoraires — et moins les amortissements. C'est l'amortissement qui fait l'intérêt du régime : le bâti, le mobilier et les agencements se déprécient par composants sur leurs durées respectives, tandis que le terrain n'est pas amortissable. L'amortissement du bien immobilier est par ailleurs plafonné par l'article 39 C du CGI : il ne peut pas créer de déficit au-delà du montant des loyers diminués des autres charges. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle est reportée sans limitation de durée.
Le passage au réel suppose une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements, liasse fiscale. Notre guide sur le passage du micro au réel détaille les conséquences pratiques, et celui sur la comptabilité LMNP la tenue au quotidien.
C'est le changement le plus structurant de ces dernières années. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du CGI : pour un LMNP au régime réel, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente donc d'autant.
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et n'est pas rétroactive. Le régime micro n'est pas concerné, faute de stock d'amortissements. Les abattements pour durée de détention restent applicables — exonération totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux — mais ils s'appliquent désormais à une base plus large. Le texte prévoit des exclusions, notamment pour certaines résidences et établissements : résidences étudiantes, résidences seniors, structures pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée.
Conséquence pratique : l'arbitrage entre micro et réel ne se joue plus seulement sur l'économie d'impôt annuelle, mais sur l'ensemble du cycle détention-revente. Le réel reste généralement gagnant, surtout sur une longue détention où les abattements absorbent une partie de la reprise — mais le calcul doit être fait, pas supposé.
La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise lorsque le loueur fournit au moins trois prestations de nature hôtelière, ce qui ouvre le droit à déduction sur l'acquisition mais crée des obligations déclaratives : voir notre guide sur le régime de TVA de la para-hôtellerie.
Chez ExpertComptable.ai, le plan d'amortissement par composants est établi à l'entrée du dossier, les loyers et charges sont rattachés automatiquement, le plafonnement de l'article 39 C et le report des amortissements non déduits sont suivis exercice après exercice, et le cumul d'amortissements réintégrable à la revente est tenu à jour en permanence. L'arbitrage micro / réel est chiffré à l'onboarding. La liasse est établie et signée par un cabinet inscrit à l'Ordre. Voir les tarifs.