Mis à jour le 30 juillet 2026
La location meublée non professionnelle (LMNP) est fiscalement traitée comme une activité commerciale : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le loueur choisit entre deux régimes — le micro-BIC, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus technique mais qui ouvre droit à l'amortissement. Voici l'essentiel pour tenir une comptabilité juste, à jour des règles 2026.
Louer un logement meublé, à l'année ou en courte durée, place le propriétaire dans la catégorie des BIC. Le statut est « non professionnel » (LMNP) tant que les recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer ; au-delà de ces deux conditions cumulées, le loueur devient professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent (source : service-public.fr, BOFiP série BIC-CHAMP).
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace toutes les charges. Pour la location meublée de longue durée, l'abattement est de 50 % dans la limite d'un seuil de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Depuis la loi de finances 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent d'un abattement réduit à 30 % avec un seuil abaissé à 15 000 €, tandis que les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026 (source : impots.gouv.fr ; loi de finances pour 2025 pour les seuils du meublé de tourisme). Le micro-BIC ne permet ni de déduire les charges réelles ni de constater d'amortissement.
Au régime réel, le loueur déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, petits travaux) et surtout amortit le bien. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement (hors valeur du terrain, non amortissable) et du mobilier, selon leurs durées d'usage respectives. Cet amortissement, purement comptable, réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie — c'est ce qui permet à de nombreux LMNP de dégager un revenu peu ou pas imposé pendant des années. Notre guide passer du micro au réel explique la logique de bascule.
À retenir : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La fraction d'amortissement qui ne peut être déduite une année (parce que le résultat serait négatif) n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices des exercices suivants.
Un changement important est intervenu avec la loi de finances pour 2025 : pour les cessions réalisées à compter de son entrée en vigueur, les amortissements déduits pendant la période de location au réel sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession du bien, ce qui augmente la base taxable au moment de la revente. Certaines catégories de logements (notamment certaines résidences services) font l'objet d'exceptions. Cette mesure ne supprime pas l'intérêt du réel pendant la phase de location, mais elle modifie le calcul à la sortie : l'arbitrage doit désormais intégrer l'horizon de détention (source : loi de finances pour 2025, impots.gouv.fr).
Le régime réel impose une véritable comptabilité commerciale : tenue d'un bilan et d'un compte de résultat, registre des immobilisations et des amortissements, liasse fiscale BIC (imprimés n° 2031 et annexes). C'est plus exigeant que le micro, mais c'est aussi ce qui donne accès à l'amortissement. L'adhésion à un organisme de gestion agréé n'est plus une condition d'avantage fiscal, mais une comptabilité rigoureuse reste indispensable pour sécuriser les amortissements en cas de contrôle.
La règle pratique : si vos charges réelles et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire (souvent le cas dès qu'il y a un emprunt et un bien de valeur), le réel est plus favorable pendant la location. Le micro garde son intérêt pour de petites recettes avec peu de charges, ou pour la simplicité. Depuis 2025, l'arbitrage tient aussi compte de la revente. Notre simulateur aide à comparer les deux options sur votre situation.
L'accompagnement porte sur la ventilation terrain/construction/mobilier pour le plan d'amortissement, la tenue de la comptabilité et de la liasse BIC, le suivi des amortissements reportés, la frontière LMNP/LMP et l'anticipation de la revente. Autant de points techniques où une base d'amortissement mal établie coûte cher.
Chez ExpertComptable.ai, la comptabilité, le plan d'amortissement et la liasse fiscale BIC du loueur en meublé sont produits automatiquement, puis supervisés et signés par un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables. Les éléments ci-dessus sont informatifs et doivent être confrontés à votre situation. Estimez votre budget avec notre simulateur, consultez nos tarifs ou rejoignez la liste d'attente.