Mis à jour le 23 août 2026
La location de courte durée a longtemps bénéficié du régime fiscal le plus favorable de l'immobilier locatif : un plafond micro très élevé et un abattement forfaitaire de 71 % pour les meublés classés. Ce n'est plus le cas. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a resserré les seuils et les abattements, avec un objectif assumé : réduire l'écart de rentabilité fiscale entre la location touristique et la location de longue durée. Les nouvelles règles s'appliquent à partir de la déclaration 2026, portant sur les revenus 2025.
L'administration retient une définition précise : villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Le meublé peut être classé — au sens de l'article L324-1 du Code du tourisme, de 1 à 5 étoiles, sur la base d'une visite de contrôle par un organisme accrédité — ou non classé. Toute la fiscalité découle de cette distinction.
Le chiffre d'affaires à retenir est le total des sommes perçues pour la location, loyers compris et charges locatives incluses. Il s'agit donc du brut encaissé, avant commission de plateforme : une erreur fréquente consiste à ne déclarer que le net reversé par le site de réservation, ce qui minore artificiellement le chiffre d'affaires et fausse l'appréciation des seuils.
Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil du régime micro est de 15 000 € de chiffre d'affaires au titre de 2025, contre 77 700 € en 2024. La chute est brutale — d'un facteur cinq — et fait basculer au réel une grande partie des loueurs de courte durée.
Au régime micro, le chiffre d'affaires se déclare sans déduction de charges en case 5NH (déclarant 1) ou 5OH (déclarant 2). L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur l'avis d'impôt — il ne faut donc surtout pas le déduire soi-même avant de reporter le montant.
Pour un meublé classé, ainsi que pour les chambres d'hôtes au sens de l'article L324-3 du Code du tourisme, le seuil micro est de 77 700 € au titre de 2025, contre 188 700 € en 2024 (et 83 600 € pour les revenus 2026), et l'abattement forfaitaire de 50 %, contre 71 % auparavant. La déclaration se fait en case 5NG (déclarant 1) ou 5OG (déclarant 2).
Le classement conserve donc un avantage fiscal net, mais nettement moins spectaculaire qu'avant. Il n'est pas gratuit — la démarche suppose une visite de contrôle payante, un dossier et un renouvellement périodique — et il ne se décide pas au seul regard de l'impôt : il conditionne aussi, dans certaines communes, le régime d'autorisation de changement d'usage.
À ne pas confondre : la location meublée classique de longue durée reste au régime micro dans la limite de 77 700 € au titre de 2025, comme en 2024, et de 83 600 € pour les revenus 2026, et se déclare en case 5NI (déclarant 1) ou 5OI (déclarant 2). Un même contribuable qui loue un studio à l'année et un appartement en courte durée non classé relève donc de deux cases et de deux seuils différents.
Le franchissement du seuil ne produit pas d'effet immédiat : l'application du régime réel s'apprécie en tenant compte de l'évolution du chiffre d'affaires sur deux ans. Concrètement, un loueur non classé dont le chiffre d'affaires a dépassé 15 000 € en 2023 et en 2024 relève du régime réel pour les revenus perçus en 2025. Même logique pour un meublé classé au-delà de 77 700 € sur ces deux mêmes années.
L'option volontaire pour le réel reste par ailleurs ouverte, et elle est souvent pertinente : le régime réel permet de déduire les charges effectives — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion et de ménage, commissions de plateforme — ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier, mécanisme qui n'a aucun équivalent forfaitaire. Un abattement de 30 % couvre rarement les charges réelles d'un meublé exploité activement. Notre guide sur le passage du micro au réel détaille l'arbitrage.
Le régime réel n'est pas seulement un mode de calcul, c'est un ensemble d'obligations. Le loueur doit tenir une comptabilité conforme au Code général des impôts, au Code de commerce et au plan comptable général — bilan, compte de résultat, tableau d'amortissements. Il devient interlocuteur du service des impôts des entreprises et non plus du service des particuliers.
La déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes doivent être déposées depuis l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, avant le deuxième jour ouvré du mois de mai. Pour un loueur en meublé non professionnel, le bénéfice ou le déficit ainsi déterminé est ensuite reporté en case 5NA et suivantes de la déclaration annuelle de revenus. Notre guide comptabilité LMNP reprend ces obligations en détail.
Trois points échappent souvent aux nouveaux loueurs. La cotisation foncière des entreprises est due par les loueurs en meublé, y compris non professionnels, sauf exonérations limitées — notamment la location d'une partie de l'habitation personnelle sous conditions. La taxe de séjour est collectée auprès du client et reversée à la commune, la plateforme s'en chargeant parfois pour le compte du loueur. Enfin, l'activité de location meublée génère des revenus BIC qui, au-delà de certains seuils, entraînent une affiliation sociale : le sujet dépasse la seule fiscalité et se traite en amont, à la structuration du projet.
ExpertComptable.ai accompagne les loueurs en meublé et les investisseurs immobiliers sur leurs obligations comptables et fiscales, avec des missions signées par un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables. Ce guide est informatif et ne se substitue pas à l'examen d'une situation individuelle. Voir les tarifs ou tester le simulateur.