Mis à jour le 18 août 2026
La location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal en concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Elle permet de conserver la propriété du fonds, d'en maintenir l'exploitation et de percevoir un revenu sous forme de redevances. C'est souvent une étape avant une cession, ou une solution de transition lorsqu'un dirigeant veut lever le pied sans vendre.
L'administration est explicite : en matière d'imposition des bénéfices, la mise en location-gérance constitue un simple changement dans le mode d'exploitation. Elle ne constitue ni une cession ni une cessation d'entreprise. Conséquence directe : pas d'imposition immédiate des bénéfices réalisés, pas d'imposition des plus-values sur les éléments d'actif. Le fonds reste inscrit au bilan du bailleur à sa valeur d'origine.
C'est la différence structurante avec une cession de fonds de commerce, qui déclenche immédiatement la taxation de la plus-value et les droits d'enregistrement. La location-gérance diffère la question — elle ne la supprime pas.
Trois conditions structurent le montage. Le propriétaire du fonds qui n'est pas propriétaire des murs doit obtenir l'accord du bailleur des locaux avant de proposer son fonds en location-gérance : une clause d'interdiction figure fréquemment dans les baux commerciaux. Le locataire-gérant doit avoir la qualité de commerçant et être immatriculé — il exploite en son nom propre, pour son compte. Enfin, il doit respecter la destination du fonds : son activité reste étroitement liée à celle exercée par le propriétaire, un changement n'étant possible qu'avec l'accord du bailleur.
Depuis la loi du 19 juillet 2019, la condition qui imposait au loueur d'avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans a été supprimée. Un fonds récemment acquis peut donc être mis en gérance immédiatement.
Le contrat de location-gérance est obligatoirement écrit et doit préciser au minimum la durée de la location, déterminée ou indéterminée, et le montant de la redevance due par le locataire — qui peut prendre la forme d'un montant fixe ou d'un pourcentage du chiffre d'affaires ou des bénéfices.
Un avis de modification doit être publié dans un journal d'annonces légales dans les 15 jours suivant la signature du contrat. La même obligation de publicité s'applique au terme du contrat. Les formalités de modification s'effectuent en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises de l'INPI, comme pour un transfert de siège social.
La publicité n'est pas une formalité de confort. Jusqu'à la publication du contrat, le loueur reste solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées à l'occasion de l'exploitation du fonds. Publier tardivement, c'est étendre sa propre exposition. Symétriquement, la publication ouvre aux créanciers du loueur un délai de trois mois, à peine de forclusion, pour demander l'exigibilité anticipée de leurs créances.
Les redevances de location, ainsi que la cession éventuelle d'un stock de marchandises au locataire, sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Le bailleur facture donc avec TVA et la reverse ; le locataire-gérant la déduit. Le fait générateur suit les règles applicables aux prestations de services, avec l'option possible pour les débits décrite dans notre guide TVA sur les débits ou les encaissements.
Côté bénéfices, la situation dépend de la qualité du bailleur :
| Bailleur | Traitement des redevances |
|---|---|
| Personne physique | BIC, en tant que bénéfice d'exploitation, mais activité non professionnelle |
| Société soumise à l'IS | Produit d'exploitation compris dans le résultat imposable |
Le caractère non professionnel de l'activité pour le bailleur personne physique a une conséquence lourde et souvent découverte trop tard : les déficits éventuels ne peuvent pas être imputés sur le revenu global. Ils ne sont imputables que sur des revenus de même nature, au cours des six années suivantes. Un montage qui dégagerait des charges supérieures aux redevances — amortissements, intérêts d'emprunt — enferme donc son déficit dans une catégorie étanche.
Chez le locataire-gérant, la redevance payée est une charge déductible du résultat fiscal, comme un loyer. C'est l'un des attraits du montage pour un repreneur : il déduit ce qu'il paie, là où un acquéreur de fonds n'amortit rien sur la clientèle.
Le bailleur demeure redevable de la cotisation foncière des entreprises sur une base minimum, en application de l'article 1647 D du CGI, alors même qu'il n'exploite plus. Le locataire-gérant est de son côté imposé à la CFE au titre de son activité d'exploitation — voir notre guide CFE 2026. Le bailleur est en outre redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises si le montant annuel des redevances perçues dépasse 500 000 €, dispositif dont l'extinction progressive est traitée dans notre guide sur la suppression de la CVAE.
Chez le bailleur, le fonds reste à l'actif : aucune sortie d'immobilisation n'est constatée. Les redevances sont enregistrées en produits, généralement au compte 7083 « Locations diverses » ou dans un compte de produits d'exploitation dédié, avec la TVA collectée correspondante. Les éléments amortissables mis en location continuent d'être amortis chez le propriétaire selon les règles habituelles des immobilisations.
Chez le locataire-gérant, la redevance se comptabilise en charge, au compte 613 « Locations » ou 6122 selon le plan de comptes retenu, avec TVA déductible. Le fonds n'apparaît pas à son bilan puisqu'il n'en est pas propriétaire : c'est aussi ce qui rend l'obtention d'un financement bancaire plus délicate, faute de garantie à offrir. Le stock racheté au bailleur en début de contrat entre en revanche à l'actif circulant, avec les conséquences décrites dans notre guide sur les stocks et l'inventaire.
Elle convient à trois situations : tester un repreneur avant de lui vendre le fonds, avec souvent une promesse de vente adossée au contrat ; conserver un actif dont on ne veut pas se séparer tout en cessant de l'exploiter ; ou permettre à un repreneur peu capitalisé de démarrer sans mobiliser le prix d'acquisition. Elle est en revanche coûteuse en gouvernance : le bailleur supporte un risque de dépréciation du fonds mal exploité, sans disposer des leviers de gestion.
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Sources : impots.gouv.fr, « Je mets mon fonds de commerce en location-gérance. Quelles sont mes obligations ? », modifié le 16 juin 2026 (simple changement de mode d'exploitation sans imposition immédiate des bénéfices ni des plus-values ; conditions tenant à l'accord du propriétaire des murs, à la qualité de commerçant du locataire et au respect de la destination du fonds ; mentions obligatoires du contrat ; avis de modification au journal d'annonces légales dans les 15 jours suivant la signature et au terme du contrat ; formalités sur le guichet unique ; TVA au taux normal de 20 % sur les redevances et le stock ; BIC non professionnels pour le bailleur personne physique et imputation des déficits sur revenus de même nature les six années suivantes ; déductibilité de la redevance chez le locataire ; CFE sur base minimum au titre de l'article 1647 D du CGI et CVAE au-delà de 500 000 € de redevances) ; code de commerce, articles L144-1 à L144-13 (solidarité du loueur jusqu'à la publication du contrat, délai de forclusion de trois mois) ; loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 (suppression de la condition d'exploitation préalable de deux ans). À jour au 18 août 2026. Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé.