Mis à jour le 16 octobre 2026
C'est l'une des taxes les plus discrètes du code général des impôts, et l'une des plus coûteuses quand on l'oublie : la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI), dite « taxe de 3 % », frappe chaque année les entités juridiques qui détiennent de l'immobilier en France. Sa particularité est qu'elle est conçue pour ne pas être payée : la plupart des redevables en sont exonérés — à condition de déposer une déclaration qu'ils ignorent souvent devoir déposer.
Les articles 990 D à 990 G du CGI visent les entités juridiques françaises ou étrangères, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent directement ou indirectement des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces immeubles. Le champ est donc volontairement large : sociétés commerciales, sociétés civiles, fiducies, trusts, fonds d'investissement et institutions comparables y entrent.
Deux mots méritent d'être soulignés. Indirectement d'abord : la détention via une chaîne de participations suffit à placer une entité dans le champ, ce qui fait de la remontée de chaîne l'exercice central du dossier. Étrangères ensuite : ce n'est pas la nationalité qui déclenche la taxe mais la détention d'immobilier français, et beaucoup de structures françaises y sont également soumises en principe avant d'en être exonérées.
Le taux est de 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers détenus en France, appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. L'assiette est donc une valeur de marché, pas une valeur comptable : un immeuble amorti depuis quinze ans reste taxé sur ce qu'il vaut.
Plusieurs catégories sortent du champ sans déposer le formulaire 2746 :
Une exonération de seuil mérite une mention à part : la détention est exonérée lorsqu'elle représente moins de 100 000 € ou moins de 5 % de la valeur vénale du bien. Le BOFiP précise que ces deux seuils sont alternatifs et qu'ils s'apprécient bien par bien.
Les exonérations de l'article 990 E, 3° supposent que le siège de l'entité se situe en France, dans l'Union européenne, dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, ou dans un État lié par un traité garantissant le même traitement qu'à une entité française. Le siège retenu est le siège de direction effective, non le siège statutaire : l'administration peut écarter l'adresse figurant dans les statuts si la direction réelle est ailleurs. Les fiducies, trusts et fonds d'investissement sont, eux, réputés établis dans l'État dont la loi les régit.
C'est le mécanisme central, et celui qui se perd. Une entité remplissant la condition de siège est totalement exonérée si elle dépose chaque année, spontanément, la déclaration 2746-SD, en y révélant la situation et la consistance des immeubles détenus ainsi que l'identité et l'adresse de ses associés. La déclaration doit être souscrite au plus tard le 15 mai. Sa télédéclaration est obligatoire pour les impositions dues depuis le 1er janvier 2021, la téléprocédure étant ouverte depuis le 1er avril 2021.
L'exonération est proportionnelle : elle joue au prorata des détenteurs effectivement identifiés. La taxe reste due sur la fraction non révélée, et elle est payable lors du dépôt. Les détenteurs de 1 % ou moins n'ont pas à être déclarés.
Variante possible : au lieu de déclarer chaque année, l'entité peut souscrire un engagement de communication des informations sur demande de l'administration. Cet engagement doit être déposé auprès du service des impôts dans les deux mois suivant l'acquisition du bien ou de la participation. Il n'a pas de forme imposée mais doit être établi sur l'honneur et signé par un représentant autorisé.
Le point de bascule : si l'engagement n'est pas respecté, l'entité doit déposer la 2746-SD et acquitter la taxe. À défaut, l'administration peut la taxer d'office après mise en demeure. Une taxe de 3 % par an sur la valeur de marché d'un immeuble, reprise sur plusieurs exercices et assortie d'intérêts de retard et de pénalités, dépasse rapidement le loyer annuel du bien — alors qu'une déclaration déposée à temps l'aurait annulée.
Trois situations concentrent les oublis. La société civile immobilière détenue depuis l'étranger, montage courant pour une résidence familiale ou un immeuble de rapport : la SCI est dans le champ, l'exonération dépend du dépôt annuel. Les chaînes de participations, où chaque maillon doit être apprécié séparément. Et les changements d'actionnariat, qui modifient la fraction révélée et donc l'assiette résiduelle.
Le travail utile est une cartographie à jour : qui détient quoi, où se situe le siège de direction effective de chaque niveau, quelle valeur vénale au 1er janvier, et quelle échéance déclarative. Sur les sujets voisins, voir nos guides sur le choix entre SCI à l'IR et à l'IS, la comptabilité d'une SCI à l'IS et la retenue à la source sur les dividendes versés à des non-résidents.
La TVVI n'est presque jamais un problème de calcul : c'est un problème de calendrier et de documentation. Chez ExpertComptable.ai, les structures détenant de l'immobilier français sont identifiées à l'entrée du dossier, l'échéance du 15 mai est suivie comme les autres échéances fiscales de l'année, et la chaîne de détention est revue par un expert-comptable inscrit à l'Ordre. Nous ne délivrons pas de conseil fiscal personnalisé, et un dossier international justifie généralement l'intervention conjointe d'un avocat fiscaliste ; les missions sont signées par un cabinet inscrit. Voir les tarifs ou estimer votre budget.