Mis à jour le 24 juillet 2026
Une société civile immobilière peut être imposée de deux façons : à l'impôt sur le revenu (le régime par défaut) ou, sur option, à l'impôt sur les sociétés. Ce choix ne relève pas d'un simple réglage : il change la comptabilité à tenir, la fiscalité annuelle, le calcul des plus-values de revente et il est, à l'IS, quasi définitif. Voici comment le raisonner en 2026.
Par défaut, la SCI est « transparente » : elle ne paie pas d'impôt en son nom. Le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts et imposé entre leurs mains dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les charges déductibles sont limitées à la liste des revenus fonciers (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion). Point clé : on ne peut pas amortir le bien. La comptabilité reste allégée — un suivi des recettes et des dépenses suffit le plus souvent, sans obligation de comptabilité commerciale complète.
Sur option, la SCI devient soumise à l'IS et est traitée comme une société « opaque » : elle paie l'impôt sur son résultat, au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà (voir notre guide sur le taux réduit d'IS), et les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu'ils perçoivent. Le grand avantage : la SCI à l'IS amortit l'immeuble (hors terrain) et déduit ainsi une charge annuelle qui réduit fortement, parfois jusqu'à annuler, le bénéfice imposable pendant la phase de remboursement. En contrepartie, elle doit tenir une véritable comptabilité d'engagement avec bilan, compte de résultat et annexe — un cadre proche de celui d'une SCI à l'IS décrit dans notre guide dédié.
C'est là que l'arbitrage se corse. À l'IR, la plus-value de cession relève du régime des particuliers : abattements pour durée de détention, avec exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À l'IS, la plus-value professionnelle se calcule à partir de la valeur nette comptable : les amortissements déduits pendant des années viennent réduire le prix de revient et gonflent mécaniquement la plus-value taxable à la revente. Autrement dit, l'IS déplace l'économie d'impôt de l'exploitation vers la sortie. Le bon choix dépend donc de votre horizon : conserver longuement et transmettre plaide plutôt pour l'IR ; générer du cash-flow net d'impôt pendant la détention plaide pour l'IS.
L'option pour l'IS doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite y être soumise. Elle est en principe irrévocable, mais la loi ouvre un droit de renonciation possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, le choix devient définitif. Et le retour à l'IR n'est pas neutre : il déclenche l'imposition immédiate des plus-values latentes et des réserves non distribuées. Mieux vaut donc trancher en connaissance de cause dès le départ.
En synthèse : la SCI à l'IR convient à une détention patrimoniale de long terme, avec peu de charges et un objectif de transmission, où l'exonération de plus-value à 22/30 ans prime. La SCI à l'IS s'adresse à un investissement à fort effet de levier, où l'amortissement neutralise l'impôt annuel et où l'on accepte une fiscalité de sortie plus lourde. Une projection chiffrée sur la durée de détention envisagée est indispensable avant de trancher — notre simulateur et nos tarifs vous donnent un premier repère.
À retenir : l'option IS fait gagner de l'impôt pendant l'exploitation grâce à l'amortissement, mais le reprend en partie à la revente. C'est un arbitrage entre trésorerie annuelle et plus-value finale, pas un choix « meilleur » dans l'absolu.
Chez ExpertComptable.ai, la comptabilité de votre SCI — à l'IR comme à l'IS — est produite automatiquement puis supervisée et signée par un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables. Les éléments ci-dessus sont informatifs et ne constituent pas un conseil patrimonial personnalisé. Rejoindre la liste d'attente.